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因为逼格儿 更有逼格

盘点2018年不可思议大事件 打破行业常规

所有的匪夷所思,其实都早已显露端倪。

在行业周期和经济周期的叠加下,2018 年地产商过的如履薄冰,看不见摊大饼式的扩张,更多的是收敛创新业务、聚焦主业。在外资和银行贷款收紧的情况下,地产商拥抱新的营销方式,通过加速拿预售证、降价等方式回笼现金流,房地产行业规模依然创新高,分析师预期可能会突破了 14 万亿元。站在 2018 年底,回顾过去的 350 天,有这样六件不可思议的大事件,打破行业常规。

万科:活下去

2018 年,房企过的忐忐忑忑、战战兢兢。但谁也不会想到,龙头的焦虑感、求生欲这么强,第一个喊出「活下去」的居然是一向以财务稳健、杠杆低著称的万科。

资本一向喜欢锦上添花,绝不会雪中送炭,有的银行甚至只贷款给地产销售排行榜前 20,且排名越靠后的利率越高。所以,通常情况下,开发商会掩盖自己的不足,粉饰太平,秀肌肉,给予银行和投资者信心,这样现金流和股价才能有保障。

截止到 2018 年三季报,万科销售金额 4315.5 亿元,账户上躺着 1643 亿现金,净负债率 51.2%,资产负债率 84.9%,所以万科喊出去“活下去”,就像在平静的湖面上扔出了一颗小石子,激起了一层层舆论的波浪,有的说万科是作秀,有的说万科是警告行业里的中小企业,有的说万科是喊给政府听,总之没有人信万科是真的活不下去。这要是换任何一家 TOP 50 后的房企,估计都会发生挤兑风险。

喊出「活下去」之后,舆论的关注给万科带来了很多负面影响,万科裁了三位员工,更加谨慎、低调。综合日前多场万科区域媒体交流会上,万科董事会主席郁亮对「活下去」的回应,万科强调:好日子不会永远都有,过冬准备充分有没有坏处,喊活下去不是「讨饭」吃,也不去赚最后一个铜板。

中弘:活不下去了

细数 A 股历史上,退市股票总共有 113 支,但没有一只股票是因「连续 20 个交易日收盘价低于 1 元」而被退市的。谁也没想到,打破这个记录的会是曾经的「妖股」中弘。

八年前,中弘借壳上市 A 股,靠着每年一次的「疯狂高送转」,把股本从最初的 5.6 亿翻到 83.9 亿,暴增近 15 倍。一度被誉为「妖股」的中弘八年来夸下的海口数不胜数,北京的商住市场、海南的如意岛、京郊的养老用地都立着当年中弘许下的 FLAG。政策收紧的东风刮来,中弘自己就随着这些 FLAG 一同倒下了。

今年 1 月,中弘股份就曝出债务危机,股东股份频被司法轮候冻结。公司评级下调不说,还因为债务预期、募集资金使用不合规等问题,分别于 4 月和 7 月接连收到安徽证监局的《行政监管措施决定书》。紧接着的 8 月,中弘股份又因披露的 2017 年一季度报告、半年度报告、三季度报告涉嫌虚假记载,被安徽证监局立案调查。

眼看着那些吹出来的泡沫一一被现实戳破,中弘终于开始展开自救。这一年里,中弘轮番登上深圳港桥、加多宝、深圳前海的「三宝殿」,却始终没能请到外援。也就是同样有着临死经历的佳兆业一时心软,被「忽悠」着接盘了如意岛。

身前被安徽证监局「三次击」,身后背着 70 多亿外债,找不到冤大头的中弘股份终于在今年 8 月 15 日收盘时跌破 1 元,沦为「仙股」。9 月 13 日至 10 月 18 日成了中弘股份的「死亡20天」。在正式出发面值低于 1 元的退市条件后,中弘股份变身「中弘退」,在经历了惨淡的退市整理期之后,最终在年末以摘牌的结局退出历史舞台。

房地产进入下半场之后,单靠嘴皮子耍出来的花活已经不能让资本买单了。

华夏幸福:没有钱了

2018 年,开发商们陷入了「两难之境」,卖房难、融资难,各个地方都缺钱。不过,在「为难」的大多数里,资金链紧张到要「卖股求生」、「割肉断臂」的头部企业,似乎也只有华夏幸福一个。

自从经历了环京限购和融资收紧的双重打击后,这家号称是「产城运营商」的非典型房企,从年初开始就被念叨着「资金链紧张」,甚至引起了上交所「18问」。

不胜其扰的华夏幸福虽然嘴上说着「不要」,但「身体」却很诚实,3 月初还在发公告澄清资金链紧张传闻,高喊着「我不缺钱」,7 月 10 日就直接牵手平安资管,拿出近 20% 的股份换了 137 个亿,附带着付出了两个董事会席位和为期三年的利润对赌,惊掉了一众看客的下巴。

尽管当时质疑之声四起,业内仍旧对华夏幸福充满信心,认为平安的百亿资金可以立马缓解局势,并实现强强联合。但万万没想到,卖身平安仅仅是华夏幸福「断臂求生」的开始。

牵手平安之后的华夏幸福,像是终于撕开了承认自己没钱的「遮羞布」,开始大刀阔斧地节流变现。先是把环京项目卖给万科,后来又从自己人下刀,上到小镇集团,下到各个业务线,「三天内裁员近千人」。留下来的「老华夏人」日子也并不好过。平安找来了俞建接管财务,还有吴向东出任副董事长,未来甚至可能成立「北京-深圳」双总部运营,「钱、人、权」三项都被平安攥在手里,老华夏人只剩下了楚楚可怜的半壁江山。

背靠金融大佬平安,确实让华夏幸福的融资通道得到了有效纾解。在上半年发行 84 亿元公司债券、25 亿元超短期融资债券、2 亿美元境外债之后,华夏幸福及其子公司在百日之内连发 100 亿元公司债、60 亿元资管计划、50 亿元公司债……几乎每个发债文件里都写的是「用于偿还债务,投入产城业务」的字眼,「没钱」两个字明晃晃地写在脸上。

缺钱缺到这个地步的华夏幸福,脑袋顶上还悬着跟平安的利润对赌。按照第三季度报告,华夏幸福还剩下 35 亿元的利润没能实现。而从公布的业绩数据来看,前 11 个月,华夏幸福只卖了 1270.5 亿元,排名一下子跌落到了 NO.17,利润能不能达到要求实在是悬而又悬。

恒大:钱给别人了

恒大喜提法拉第这本来是件皆大欢喜的事情,不可思议的是「许家印救了贾跃亭,贾跃亭还告了许家印」。这件热闹了小半年的大事件很值得回味。

孙宏斌还没从乐视的坑里走出来(花了 165 亿断头财),2018 年 6 月 25 日,许家印用一块地的价格(67.46 亿港元)入主贾跃亭的法拉第未来汽车FF,把FF从濒临破产的境遇拉了回来。恒大健康的市值在此之后也翻了两倍多。

不禁让人好奇,贾跃亭手里到底有什么筹码,让地产大佬纷纷上套,火线救援。 如果说孙宏斌看上的是贾跃亭的娱乐帝国,许家印看上的就是有 2000 多项专利的FF新能源汽车。贾跃亭用未来换钱,许家印用钱换未来。

恒大做汽车是认真的。在入股法拉第之后,成立恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团;9 月以 145 亿元入股广汇集团,成为其第二大股东,而广汇集团的广汇汽车是中国排名第一的乘用车销售商。此举在市场看来,恒大在为法拉第打通全国的销售渠道。

然而,神反转来了。过完十一,恒大和 FF 开始打架。法拉第在香港国际仲裁中心提起仲裁,因恒大没有如约支付第二笔款项,诉求是让恒大彻底出局。但在恒大看来,FF 的造车进度难及预期,不满足提前付款的条件。

10 月 25 日,仲裁书上驳回了贾跃亭的两项要求,否决了贾跃亭提出的彻底剥夺恒大融资同意权的要求,否决了贾跃亭临时提出要进一步剥夺恒大资产抵押权的新要求。恒大还有新股优先购买权。在最终仲裁结果出炉前,FF 最多还只能对外融资 5 亿美金。

出乎意料的是,仲裁结果提出之后,双方都说自己赢了。

贾跃亭说,我们赢了。


图: FF 公告

许家印也说,我们赢了。


图:恒大公告

到底谁是真正的赢家呢?资本市场有自己的判断,临时仲裁结果刚刚出来,10 月 26 日恒大健康涨了 8.87%。

公积金新政:租房去吧

2018 年,没有人对房地产政策放松抱有一丝幻想,和现有政策和平共处,是地产人应该有的态度。然而,北京 9 月出台的最严厉公积金政策还是超出人们的想象力,没想到一个月后,贷款 10 万和 120 万之间,隔了 10 年工作经验。

公积金因为利率远低于商业贷款(公积金 3.25%,商贷 4.9%),一直都是刚需买房的首要选择。公积金新政前,在北京只要连续缴纳 12 个月,处于正常存缴状态,及可以贷款 80 万-120 万之间不等,差异在于是市管还是国管。

北京新的公积金政策,增加了很多使用限定,主要影响的是总价在 300-400 万左右的首套刚需房。如,存缴一年才可以贷 10 万元,最高贷 120 万。举例来说,23 岁毕业的小李,工作五年后 28 岁准备买房,新政前可以贷款 120 万,新政后只能贷款 50 万,差了 70 万。这里的差额需要通过多凑首付,或者用商贷、组合贷等方式来弥补。

新政出来后,因为太不可思议了,引来很多吐槽,“博士在读怎么办?”“年轻人买房的小火苗彻底浇灭了”。但其实细想下来,公积金政策的变化,是在引导年轻人租房,培养租房市场,引导去外环买房,限制外地使用公积金的范围,起到了控制房价,疏解城市功能的作用。

年轻人也不用因此而焦虑,据统计,北京公积金本身就占二手房交易比例不高,平均也就在 20% 左右,不存在年轻人买不起房,国家不让年轻人买房的情况,只是少了一个低息贷款的途径,这在国家整体去杠杆的大趋势下,是可以的理解的。

长租公寓:不租了,跑

去年还站在资本风口、被视作开发商转型主线之一的长租公寓,在 2018 年度过了一场又一场的舆论风波,甲醛超标、高价拿房、租金贷,谁也没料到长租公寓的爆雷会来得那么快。

从「自如蛋壳高价抢房」的新闻为始,到我爱我家前副总裁胡景晖「炮轰长租公寓推涨房租」,再到层出不穷的「甲醛门」,安全度过成长期的长租公寓终于在今年迎来了「规模病」的集中爆发期。

甲醛与涨租成了长租公寓不可言说的痛。但几乎没人注意到远在杭州的鼎家公寓宣布破产, 4000 余租户利益受损,6 家网贷平台牵扯其中,一次爆仓就把「租金贷」的真相摆上了台面。

然而爆雷并未停止。杭州鼎家之后,上海寓见、北京昊园恒业等长租品牌,同样因为资金链问题被相继引爆,连累千余名房东与租客陷入纠纷。「长租公寓爆雷比P2P爆雷更严重」,胡景晖的预言一语成谶。

曾经有业内人士表示,“其实就少那几百万,就多那几十间房”,这些长租品牌最后还是没能「算好帐」,倒在了蒙眼狂奔的路上。

一边是加杠杆大规模融资,一边是费力烧钱跑马圈地,加速奔跑的长租公寓实际上仍旧没能找到成熟的盈利模式。但值得庆幸的是,空前的舆论风波带来了暴力革命,约谈之后 10 家长租公寓承诺 12 万存量房源投入市场,供给增加房租企稳之,政府监管大力进驻,行业规范被提上日程。资本的高烧日渐褪去之后,长租公寓的未来或许愈加艰难,但或许也意味着稳定和长久。

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